Carnaval de viviendas Brasil aumenta temor a burbuja

Por Stuart Grudgings

RIO DE JANEIRO (Reuters) - Escuchar hablar a José Carlos de Vasconcellos sobre el mercado inmobiliario de Río de Janeiro es como ser transportado de vuelta a los días de burbujas en Estados Unidos o Europa.

El hombre de 60 años, que volvió al ruedo tras jubilarse para unirse a las crecientes hordas de corredores de propiedades de Brasil, está convencido de que las propiedades en la ciudad costera son una apuesta segura, pese a que los precios de las casas han subido a casi el doble en tres años.

"Confío en que el mercado no va a desacelerarse pronto", declaró durante una pausa de su clase de la tarde en una escuela de Río para corredores de propiedades.

"No veo ninguna inversión que sea tan buena como las propiedades", agregó.

Atribulados inversores inmobiliarios en otros lugares podrían no estar de acuerdo, pero Vasconcellos es un caso típico del alegre optimismo que inunda al mercado inmobiliario brasileño, en momentos en que las propiedades en gran parte del mundo desarrollado continúan sumidas en amargas deudas.

Río, con panoramas de ensueño y planes para grandes inversiones en anticipación al Mundial de fútbol 2014 y los Juegos Olímpicos 2016, no está solo en una bonanza de la vivienda en Brasil que inevitablemente está aumentando los temores de una burbuja de activos en uno de los mercados emergentes más cotizados del mundo.

Desde comienzos del 2008, cuando la crisis del crédito estaba afectando al mundo desarrollado, los precios de propiedades residenciales en Río han aumentado un 99 por ciento, con Sao Paulo no mucho más atrás, con un alza del 81 por ciento, según un índice lanzado recientemente por parte de la Fundación Instituto de Pesquisas Económicas (FIPE).

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Gráfico sobre precios de propiedades y costos de deudas de familias: http://r.reuters.com/gav68r

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Brasil no tiene un indicador oficial de precios nacionales de viviendas, pero ha habido bonanzas similares en otras grandes ciudades, incluyendo la capital Brasilia y ciudades costeras del noreste, como Recife y Salvador.

FIEBRE

Los estadounidenses y europeos reconocerían muchos de los síntomas de la fiebre inmobiliaria de Brasil.

El precio de los departamentos es un tema de conversación popular en la mesa y en la playa, anécdotas de humildes porteros y taxistas que se convierten en corredores de propiedades son comunes, como las historias de gente que compra departamentos sin siquiera verlos.

Los precios de propiedades en barrios más exclusivos de Río, como los playeros Leblon e Ipanema, están alcanzando los de Manhattan y del centro de Londres, con departamentos de tres dormitorios cambiando de dueño por 2 millones de reales (1,2 millones de dólares) o más.

Un departamento de dos dormitorios y aspecto corriente en Leblon ubicado a una cuadra de la playa está actualmente en el mercado a 2,45 millones de reales.

El área central de oficinas de Río ha superado al distrito de la mitad de Manaban y se ha convertido en la cuarta ciudad más cara del mundo para rentar espacio de oficinas, sólo por debajo de Hong Kong, Londres y Tokio, según el grupo inmobiliario global Cushman & Wakefield.

La demanda por lugares en cursos de entrenamiento para convertirse en corredor de bolsa está en aumento. Un poco más de 3.300 nuevos corredores se registraron en el estado de Río de Janeiro el año pasado, un aumento de casi 10 veces respecto al 2005.

Como en China, otro mercado emergente de rápido crecimiento donde a algunos les preocupa una burbuja inmobiliaria, hay mucha evidencia de que la bonanza tiene cimientos sólidos.

La economía de Brasil creció un 7,5 por ciento el año pasado, impulsada por un nivel récord de empleo y consumidores confiados que están pasando a la clase media, ansiosos de optar a la casa propia, a menudo con la ayuda de crédito.

Millones habían estado durante mucho tiempo privados de tener una propiedad debido a la falta de financiamiento, pero ahora el mercado hipotecario está creciendo rápidamente gracias a una estabilidad económica sin precedentes, lo que ha dejado al alcance la propiedad de una casa.

Con un déficit nacional de vivienda estimado en más de 7 millones de unidades, hay mucha demanda acumulada.

"La bonanza es real. No tenemos ninguna burbuja y no hay posibilidades de una porque el porcentaje de producto interno bruto (de la deuda hipotecaria) es muy bajo y las clases más bajas han sido dejadas fuera de este mercados durante muchos años, dijo Joao Paulo Matos, director de Carmo e Calcada, una constructora civil de Río de Janeiro.

"La Copa del Mundo y los Olímpicos están trayendo más compañías e industrias aquí y sus empleados necesitan un lugar para vivir, desde trabajadores de bajo nivel a ejecutivos", agregó.

Tres edificios con un total de 821 departamentos que la firma lanzó el año pasado se vendieron durante la primera semana. La principal preocupación de Matos es una escasez de mano de obra calificada y materiales para satisfacer la insaciable demanda por nuevos proyectos, la mayor parte de los cuales están en el área de la playa Barra da Tijuca, al oeste de Río de Janeiro, donde tendrán lugar la mayoría de los certámenes olímpicos tendrán lugar.

Grandes constructoras como Rossi Residencial, Cyrela y Gafisa figuran entre los grandes ganadores del mercado accionario de Brasil en los últimos dos años, apoyados por un programa de vivienda del Gobierno de 41.000 millones de dólares.

DEUDA HIPOTECARIA

La deuda hipotecaria en Brasil es de hecho relativamente baja, de cerca de un 4 por ciento del producto interno bruto (PIB), frente a alrededor de un 15 por ciento en China en el 2009 y niveles mucho mayores en economías desarrolladas.

Los bancos brasileños también tienen estándares más estrictos, otorgando en crédito generalmente más de un 80 por ciento del valor de una propiedad.

Altas tasas hipotecarias también actúan como una fuerza aleccionadora, aunque ahora son bajas de acuerdo a los estándares históricos de Brasil.

El estatal Banco do Brasil, cuya cartera hipotecaria ha aumentado a más del doble a 4.000 millones de reales el año pasado, ofrece crédito hipotecario a 30 años a una tasa fija del 13 por ciento anual, casi el triple de las tasas actuales en Estados Unidos.

La mayoría de los economistas concuerdan con Matos, pero hay un creciente número de escépticos que en sitios en internet en portugués, como bolhaimobiliaria.com (housingbubble.com), comparten su opinión de que la bonanza de Brasil está condenada a un destino familiar.

La deuda hipotecaria puede estar baja, dicen los escépticos, pero la carga de deuda total al consumidor ha crecido rápido si se consideran tarjetas de crédito y pagos en cuotas que tienen tasas de interés anual promedio de cerca del 30 por ciento.

La explosión de crédito en años recientes ha provocado preocupaciones de que Brasil esté alimentando un nuevo tipo de consumidores sub-prime que no son lo suficientemente astutos financieramente como para manejar sus deudas y que podrían incurrir en morosidad en la medida en que la economía se enfría y las tasas de interés aumentan.

Ese es exactamente el escenario que la mayor economía de Latinoamérica enfrenta este año.

"Es como colocar a alguien que nunca ha comido frente a un banquete. Se van a enfermar de tanto comer", dijo Heitor Mello Peixoto, director de eyesonfuture, una consultoría de negocios en Sao Paulo.

A Peixoto, que cree que se está formando una burbuja, le preocupa que los bancos no estén monitorizando la cantidad que los titulares de deuda hipotecaria están gastando en mantener sus otras deudas.

Los costos de deudas por familia son de alrededor de un 22 por ciento de los ingresos en Brasil, según la consultoría LCA Consultores, de Sao Paulo, que se compara a un 15 por ciento en Estados Unidos a fines del 2010.

"Recibí una oferta de crédito de mi banco mucho mayor de la que podía pagar porque la calcularon a partir de mis ingresos, no de lo que gasto", sostuvo Peixoto.

Matos ha notado que más de sus departamentos están siendo comprados por inversores estos días, que son responsables por un 40 a 45 por ciento de las ventas, en vez de familias que quieren una casa permanente.

Aún así, su empresa planea no desacelerar el ritmo de construcciones este año, cuando espera edificar 1.200 unidades por ventas totales de alrededor de 300 millones de reales, frente a 200 millones de reales en el 2010.

A juzgar por la atiborrada y entusiasta clase de corredores de propiedades, no habrá escasez de ayuda para venderlas.

"(Río) tiene todo: playas, sol y comercio, todo junto, y no hay mucho más espacio para construir. Por mucho que suban los precios, siempre habrá gente que quiera comprar", dijo Carmen Garcia, una estudiante de 49 años.

(Reporte adicional de Alice Pereira. Editado en español por Marion Giraldo)