¿Qué tan bueno es invertir en hoteles?

El ‘boom’ de hoteles ha despertado el interés de inversionistas, incluso de los pequeños. Ya no es necesario invertir grandes cantidades. Ojo, el desborde de la oferta puede dañar el mercado. La revaluación del peso puede ahuyentar los turistas.

Foto: Archivo Semana. Todo sucede por moda, las constructoras van en manada a hacer centros comerciales, después oficinas y ahora hoteles. Foto: Archivo Semana. Todo sucede por moda, las constructoras van en manada a hacer centros comerciales, después oficinas y ahora hoteles.

En los últimos años se ha visto un incremento de la inversión en hoteles. Grandes cadenas internacionales han llegado al país, al tiempo que las constructoras locales iniciaron distintos proyectos hoteleros. Estos se han concentrado principalmente en Bogotá.

Las personas naturales incluso, ahora tienen la posibilidad de participar en proyectos, sin tener necesariamente grandes cantidades de dinero para invertir. La participación se adquiere a través de derechos fiduciarios con inversiones mínimas de $30 millones. Uno de los beneficios está asociado con la valorización que obtienen a lo largo de la construcción del hotel.

En la Costa, por ejemplo, hay condominios vacacionales que permiten a las personas comprar una casa o un apartamento, que administra la cadena hotelera. El dueño puede utilizar su propiedad el tiempo que quiera y el resto arrendarla. O también está la modalidad de tiempo compartido.

Todos hoy quieren estar en el negocio y es que hasta ahora los que han invertido en proyectos hoteleros les ha ido bien. La rentabilidad que están dando los hoteles es parecida a la de las oficinas y locales. Va entre el 0,8% y 0,9% mensual, señala Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz.

La realidad era que hace unos años en el país había un déficit de hoteles. En Bogotá, la capacidad de la oferta en 2007 no era suficiente, señala Alejandro Morales, Vicepresidente Financiero de Germán Morales e Hijos.

La falta de oferta en la capital ya fue solucionado. Sin embargo, el riesgo ahora se da por el hecho que la oferta se pueda desbordar. Muchos constructores no son tan juiciosos al hacer un análisis del mercado. “Todo sucede por moda. Todos van en manada a hacer centros comerciales, después oficinas y ahora hoteles”, señala Juan Carlos Corredor, vicepresidente ejecutivo de Julio Corredor y Cía.

Como en todos los negocios, los que llegan primero a la fiesta les va mejor. Sin embargo, los últimos pueden perder, sobre todo cuando se invierte por encima de la capacidad de absorción de la demanda. No hay que olvidar que los mercados se saturan. Lo más graves es que los problemas después vienen para todos los hoteles, que van a sufrir con los bajos niveles de ocupación.

Supuestos bastante optimistas

Las expectativas del mercado son optimistas, así como los supuestos que se han hecho sobre los niveles de ocupación hotelera. Los constructores hablan de ocupaciones que superan el 65%, cuando la verdad es que en el país esa tasa es menor.

Hay hoteles que si tienen ocupaciones más altas, pero son de tradición y ya tienen un mercado establecido. Al hotel nuevo, le cuesta entrar al mercado. Una tasa del 55% en los primeros cinco meses el algo bastante bueno, dice Morales.

Los pronósticos positivos de la industria se basan en factores como el crecimiento de la economía y del tráfico aéreo internacional. En 2009, el número de pasajeros internacionales creció 6%, según el ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

Sin embargo, lo que las personas deben tener claro al momento de invertir en hoteles, es que están asumiendo riesgos que pueden hacer que su rentabilidad esperada caiga.

Los niveles de ocupación de un hotel varían dependiendo de muchos factores que en cierto punto son inciertos, como el escenario económico, el comportamiento del turismo, el reconocimiento o seguridad de un lugar o incluso causas de fuerza mayor, tales como un desastre natural.

Aunque el volumen de turistas en el país sí ha crecido, Colombia no es un destino turista. Los problemas de seguridad todavía hacen que los extranjeros lo piensen dos veces antes de venir. Además hay que tener cuidado con la revaluación del peso colombiano, que puede ahuyentar a los turistas. Los costos en dólares de venir a Colombia cada vez son mayores.

La hotelería de la Costa Atlántica puede resultar afectada, al perder competitividad frente a otros destinos como los países del Caribe o México. En Bogotá, puede que la revaluación no incida demasiado, ya que la demanda es más de negocios.

Tampoco se puede desconocer que en ciudades intermedias, la falta de infraestructura y facilidades para el transporte terrestre limita el desarrollo del turismo.

Gobierno debe tomar medidas

Otro atractivo que han visto las personas al invertir en hotelería, es el hecho que las inversiones en hoteles están exentas del impuesto de renta por 30 años desde que el proyecto arranca.

Expertos coinciden en que el gobierno debe hacer un esfuerzo por evaluar si realmente se justifica tener esta exención y más en un mercado que empieza a mostrar signos de sobreoferta.

Para tener en cuenta

Las personas que van a invertir deben partir del hecho que montar un hotel no es sólo tender una cama. Hay que tener un know how, cumplir con unos estándares, establecer unos costos de operación. Es un negocio complejo, dice Morales.

También deben ser conscientes que no todos los proyectos son buenos. El inversionista debe saber en qué se está metiendo. Estudiar el proyecto con cuidado y analizar la experiencia de los operadores y de los constructores. Hay muchos que llegan en paracaídas tratando de aprovechar el auge del sector, pero sin tener los conocimientos requeridos. La ubicación del proyecto también es clave, por eso se debe revisar la capacidad de ocupación del sector así como las zonas de afluencia.

Juan Camilo Correa, Business Director de Nai Global, dice que la ocupación de los proyectos hoteleros en Ciudad Salitre, está por encima del promedio, debido a sus facilidades de acceso. Queda cerca al aeropuerto y al centro de la ciudad.

¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.