¿Comprar o arrendar vivienda?

Mientras las tasas de interés sigan bajas, el dólar no sea una opción de inversión, los cánones de arrendamiento estén por encima de la rentabilidad de los depósitos y continúen las expectativas de sobrevaloración del mercado será mejor comprar que arrendar.

Foto: Archivo Semana. Bancolombia acaba de anunciar que sus tasas quedarán en 12,68% E.A., es decir uno por ciento mensual, para créditos con cuota fija en pesos a un plazo hasta de 15 años. Foto: Archivo Semana. Bancolombia acaba de anunciar que sus tasas quedarán en 12,68% E.A., es decir uno por ciento mensual, para créditos con cuota fija en pesos a un plazo hasta de 15 años.

¿Usted ha estado en el dilema de comprar o arrendar vivienda?¿Ha hecho algún estudio financiero para ver cuál opción es mejor? Hoy parece que las condiciones del mercado hacen atractivo comprar. Finanzaspersonales.com.co realizó un modelo financiero que le brindan instrumentos para tomar la mejor decidir.

Hoy es un buen momento para invertir en vivienda. Las tasas de interés de los créditos hipotecarios están en niveles históricamente bajos. En efecto, Bancolombia acaba de anunciar que sus tasas quedarán en 12,68% E.A., es decir uno por ciento mensual, para créditos con cuota fija en pesos a un plazo hasta de 15 años.

La revaluación del peso ha hecho que el dólar en este momento no sea una buena alternativa de inversión. Además, las expectativas de valorización son altas. Para Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá se puede esperar “una valoración de la finca raíz entre el 8% y el 10% al año, porcentajes muy por encima de la inflación proyectada”.

Aunque los precios de la vivienda nueva están creciendo, todavía no están sobrevalorados. De acuerdo con el Reporte de Estabilización Financiera del Banco de la República, “los niveles actuales de la razón entre el Índice de Precios de Vivienda Nueva y el índice de arriendo son significativamente inferiores a los registrados entre 1994 y 1995, cuando el indicador alcanzó a estar más del 25% por encima del promedio histórico”. Sin embargo, es de anotar que en este mismo estudio, el Banco de la República hace énfasis en la importancia de monitorear los precios de la usada para evitar una excesiva sobrevaloración de estos activos.

Por su parte, los cánones de vivienda están por encima de lo que rinden las inversiones del mercado. Los arriendos se encuentran entre el 0,6% y el 0,75% del valor de la vivienda. La tasa mensual del 0,75% de un arriendo, equivale a 9,4% E.A., la cual es superior a lo que establecimientos bancarios del Grupo Aval pagan por un CDT a un año, el cual está rentando entre el 3,6% y 4% E.A. Lo anterior nos indica que no vale la pena invertir sus ahorros y pagar al mismo tiempo un arriendo.

Francisco Pombo señala que “una buena opción es sacar los ahorros, incluso las cesantías, y endeudarse en un 70%. En este momento el canon de arrendamiento está muy parecido a la cuota del crédito”.

Un arriendo de una casa de $300’000.000 cuesta $2’250.000, mientras la mensualidad de un crédito es de $3’000.000 aproximadamente, es decir que por tener una casa propia habría que pagar $750.000 adicionales al mes.

Comprar o arrendar en cifras

En nuestro ejemplo, una persona con $90’000.000 disponibles hoy puede pagar la cuota inicial de una vivienda de $300’000.000 y sacar un crédito por el 70% restante, $210’000.000. La otra opción es invertir esos $90’000.000 en CDT, renta fija, acciones o algún otro producto financiero y vivir en arriendo.

La persona que compra su vivienda tendrá que pagar en un primer momento todos los trámites y gastos asociados a la compraventa como son los derechos notariales y el impuesto de registro, que suman más de $6’000.000. Por el crédito habrá que pagar $36’600.000 al año, más el impuesto predial, que equivale al 7 por mil del valor catastral de la vivienda. También hay que incluir unos imprevistos, estimados en 1% del valor de la vivienda cada cinco años. Las personas que compran obtendrán beneficios tributarios, los cuales no se incluyen en el modelo porque dependen del ingreso mensual y si tienen una cuenta AFC o si deduce los intereses del crédito para ahorrarse la retención en la fuente.

Si decide comprar tendrá que pagar entre cuota inicial, gastos y el crédito $326’000.000 en valores de hoy. Al cabo de 10 años, cuando ya la deuda con el banco esté saldada, el valor del inmueble, suponiendo una valorización del 10% para todos los años, será de $778’000.000, es decir $340’000.000 en valores actuales. 

La persona que saca el mismo apartamento en arriendo, tendría que pagar un canon del 0,75% del valor comercial de la vivienda, es decir que comenzaría pagando $27’000.000 anuales. En total pagaría $214’000.000 en valores actuales por 10 años de arriendo, mientras que con los $90’000.000 obtendría cerca de $140’000.000 rentando en un CDT a un 5% promedio ó $206’000.000 en un TES que vence en julio de 2024, que está dando más o menos el 8,5%. En valor presente, este dinero sería igual a tener los mismos $90’000.000 de hoy o incluso menos.
 

Los precios en Bogotá

Según cifras de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en los últimos 12 meses los precios de la vivienda crecieron en 6,22%. Se destaca el incremento registrado en las zonas de Salitre y Sur Oriente, en las cuales la variación del precio del metro cuadrado estuvo por encima del 11%. La única zona que presentó una caída en los precios fue la de Modelia, que cayó 3,11% durante el último año.

(Vea los cálculos realizados por Finanzas Personales de las opciones de compra y arriendo de vivienda en el ícono que está situado debajo de la foto)

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