Aún hay oportunidades

En cualquier mercado en auge la posibilidad de ganar es enorme. Sin embargo, cuando un mercado está en crisis también es posible ganar y encontrar excelentes negocios. Por supuesto, se requiere un mayor conocimiento del mercado.

Por esto, a pesar de los problemas en el mercado hipotecario estadounidense, por los líos de deudores mal calificados que recibieron préstamos de vivienda sin cuota inicial —el célebre segmento de créditos subprime—, es posible afirmar que la inversión en finca raíz en el exterior sigue siendo un buen negocio siempre que se tenga cuidado con lo que se compra.

Hoy más que nunca es claro que esta es una inversión para un tipo de inversionista sofisticado, con alta capacidad financiera y con un horizonte de largo plazo. Y no para especular con poca plata en el corto plazo como venía ocurriendo.

Los cuatro expertos consultados piensan que es un buen momento para comprar. Y sugieren comprarle a la gente que necesita salir de su inversión porque no tiene capacidad de cubrir los costos del cierre del negocio —el momento de hacer escrituras y recibir el inmueble— o de asumir las cuotas de los préstamos hipotecarios que solo se pagan después del cierre. También recomiendan participar en remates y subastas, comprar lotes sin construir, o proyectos en grandes ciudades.

Pero en todos sus consejos está claro que en esta época los inversionistas deben volver a la visión tradicional del negocio de finca raíz, que ha sido de largo plazo. Aunque todavía hay oportunidades para comprar sobre planos y vender antes del cierre, lo usual será que quien compre tendrá que esperar a que se recupere el mercado, lo cual podría tomar, en su opinión, alrededor de dos años.

Cambio de condiciones
Durante los últimos años, los inversionistas en finca raíz en Miami, el sur de la Florida o Las Vegas, se habían acostumbrado a obtener una gran rentabilidad en cortos periodos de tiempo y con inversiones reducidas.

Un extranjero podía hacerse a una propiedad de US$300.000 con solo el 20%, US$60.000. Y con valorizaciones de la propiedad del 30% anual, podían duplicar su inversión durante el periodo de construcción sin necesidad de ser el comprador final de la propiedad, ni poner más dinero. La valorización en Miami alcanzó alrededor de 149% en los últimos cinco años, lo cual hacía que los proyectos se revendieran con gran facilidad.

Estas cifras naturalmente sedujeron a muchos especuladores amateur que acabaron metidos en el negocio. Sin buenos conocimientos sobre el sector inmobiliario, o mal asesorados, no consideraron todos los riesgos de su emprendimiento o tenían apenas el capital justo para la cuota inicial. Incluso los mismos estadounidenses empezaron a endeudarse con hipotecas sobre sus propiedades para comprar una segunda o tercera vivienda.

Pero, como siempre, el que llega tarde a las fiestas financieras se lleva la peor parte. El mercado cambió de tendencia y comenzó un proceso de ajuste de la sobreoferta en algunas zonas con la consecuente rebaja de precios. En respuesta a esto, algunos bancos endurecieron las condiciones de crédito y aumentaron sus tasas de interés, con lo que se dificultaron las reventas sobre planos y de esa forma empezó el calvario para las personas que pensaban vender antes del cierre.

Ahora la tentación de los especuladores amateur es la de salir corriendo ante la avalancha de noticias negativas. Sin embargo, vender en el momento de precios bajos puede no ser lo más conveniente. Lo ideal para quien compró es que si tiene una buena propiedad cierre el negocio y arriende. Lo único que le pasaría sería que se alargaría el periodo de su inversión, afirma Jorge Sánchez de US Brokers y experto en finca raíz.

Para esto deberá contar con 5% del valor del inmueble para gastos de escrituración, títulos y abogados, entre otros. Y una provisión de seis meses para pagar la cuota del crédito mientras arrienda la propiedad, en un 0,5% de su valor comercial. Eso suma cerca de US$24.000 en un caso promedio. En dos años, cuando los precios vuelvan a subir, se puede pensar de nuevo en vender.

Obviamente, no todos tienen el dinero para cerrar el negocio y asumir la deuda. Si, además compró a precios altos, la noticia es bastante amarga. Son la mejor presa para compradores frescos que llegan con la chequera lista para comprarles a quienes se quieren salir y rescatar al menos lo que pagaron de cuota inicial del negocio.

Esa operación de compra es ahora la que hoy consideran los expertos como una de las más interesantes para los inversionistas. De hecho, hay fondos que se dedican a esto, denominados fondos buitres. Otra buena oportunidad está en los remates que ofrecen los bancos, que sacan al mercado propiedades de personas que se sobreendeudaron pues no esperaban llegar al cierre. Como siempre, lo clave es buscar asesoría y ayuda profesional para obtener las mejores condiciones crediticias y tributarias y poder arrendar rápidamente.

Más oportunidades
El mercado inmobiliario estadounidense está compuesto por micromercados y, por eso, aún en crisis, hay negocios prometedores. Algunos brokers ofrecen proyectos en Nueva York, Chicago y Atlanta que han sido poco permeadas por el tema del subprime. "Es como ir a la fija. En el sur de Manhattan no hay muchas tierras disponibles para construir. Sin embargo, el modelo y las condiciones son diferentes. Son proyectos desde US$900.000 hasta US$3 millones para usuario final", afirma Eduardo Rodríguez Sánchez de American Brokers.

Las propiedades comerciales que generan renta, como oficinas, locales y bodegas no están tan afectadas. Incluso en condominios, la renta para el inversionista podría ser muy buena. Las bodegas cerca de los aeropuertos de Houston serían un caso. "Es una de las ciudades con mayor carga extranjera, un precio del metro cuadrado barato y en el ciclo ascendente. Esta ciudad es el Miami de hace 10 años", afirma Ana María Rubio, de Top Investment Trading.

La moraleja es, como dice Antonio Fidalgo, de IFC Brokers: no hay que generalizar ni estigmatizar una zona o una ciudad. Y así como en Miami, Brickell tiene sobreoferta, se pueden encontrar zonas más estables como Coral Gables, un sector típicamente residencial con proyectos más pequeños (100 apartamentos) dirigidas al usuario final.

Pero Fidalgo recuerda que quien se meta en ellos siempre debe hacerlo pensando en la posibilidad de llegar al cierre. Por último, creen que hay lotes baratos con expectativas de valorización a largo plazo en zonas como Carolina del Sur.

Sin importar la elección, lo fundamental es asesorarse de compañías con experiencia, comprar en áreas sin exceso de oferta y proyectos muy bien ubicados para facilitar la reventa. Además, como lo evidenció esta coyuntura, hay que estar preparados para los escenarios más adversos. Y, finalmente, la recomendación cauta: no compre un Ferrari si usted solo puede mantener una moto.