Haga negocio de finca raíz y quédese con dos casas

En un entorno de inflación controlada y tasas de interés muy bajas, la vivienda es un negocio rentable. Maximice su capital. Pague su primer inmueble, hipotéquelo y con los ingresos del arriendo pague el crédito que necesita para comprar otro. Obtenga una rentabilidad del 15%.

Foto: Archivo Semana. Para arrendar hay que escoger apartamentos no muy costosos, de máximo $150’000.000 ó $200’000.000. Mejor si son pequeños o medianos, ya que tienen mayor nicho de mercado. Foto: Archivo Semana. Para arrendar hay que escoger apartamentos no muy costosos, de máximo $150’000.000 ó $200’000.000. Mejor si son pequeños o medianos, ya que tienen mayor nicho de mercado.

Todos los colombianos soñamos con tener casa propia. En términos generales, la finca raíz es un buen negocio. Salvo contadas excepciones en el país, como lo fue la crisis hipotecaria de los años noventa, la valorización de los precios de la vivienda ha sido mayor a la inflación. Las expectativas de valorización para los próximos años son buenas. Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, dice que están entre el 8% y 10%.

El negocio usual es sacar un crédito hipotecario para que en unos años cuando la deuda está saldada, ganar una valorización. Las bajas tasas de interés hacen que la inversión en vivienda produzca en este momento más de lo que lo están haciendo los CDT o la compra de dólares. Es una inversión, que aunque puede ser menos rentable que las acciones, es mucho menos volátil.

Hay que sacarle provecho a esta coyuntura de bajas tasas de interés, valorización de los precios y cánones de arriendo altos -entre el 0,5% e incluso el 1,3% del valor comercial en estratos uno y dos- para maximizar la rentabilidad del negocio de la vivienda. ¿Qué tal una tasa interna de retorno del 15% efectiva anual? Nada mal si se tiene en cuenta que un CDT a un año está rindiendo entre el 3% y el 5% E.A y los TES Junio 2020 están dando más o menos 8% E.A.

El negocio es comprar para arrendar y con ese arriendo pagar la segunda vivienda. Es muy sencillo. Si no sabe qué hacer con sus ahorros que le están rindiendo muy poco, lo que hay que hacer es utilizar una parte del dinero disponible para comprar una casa o apartamento y la otra para pagar la cuota inicial de una segunda vivienda. El canon de arriendo del primer inmueble cubre todos los gastos e impuestos de ambos bienes, así como la deuda adquirida para financiar la segunda vivienda.

En un plazo de 10 años, el crédito estará saldado y además habrá ganado con la valorización de ambos bienes. El 70% de la segunda vivienda se paga con la primera. Sin que el inversionista ponga un solo peso extra. ¿Le suena? Si al cabo de esos 10 años, decide vender los dos inmuebles, el inversionista tendrá una tasa interna de retorno del 14,8% E.A o podrá seguir disfrutando de la renta con un patrimonio mucho mayor.

Cómo es el negocio

Si suponemos que un inversionista tiene $221’000.000 para comprar una casa, la sugerencia es que no compre un inmueble de ese valor sino uno de menor valor, para que con el saldo alcance a poner lo de la cuota inicial de un segundo bien.

El modelo está hecho para que cada persona ajuste la inversión a su bolsillo. En nuestro supuesto, el inversionista puede comprarse un apartamento o una casa de $200’000.000 que puede arrendarse en un 0,5% ó un 0,7% del valor comercial de la vivienda, esto es más o menos 7% E.A. El canon de arriendo se irá ajustando con base en la inflación del año anterior, para nuestro caso suponemos un aumento del 3,7% todos los años.

Los $21’000.000 restantes serán utilizados para pagar la cuota inicial de otro inmueble, más barato que el primero. Una vivienda de $71’000.000 funciona para este caso. La idea es que el primer bien sirva como garantía del crédito por el 70% del valor del segundo bien. Y que además el canon del crédito alcance a cubrir los gastos y la deuda.

En el primer año, el inversionista tendrá que asumir unos gastos que totalizan cerca de $48’400.000: $21’300.000 son para la cuota inicial; $13’500.000 son para los gastos de remodelación y adecuación de ambos inmuebles, estimados en el 5% de su valor; $5’000.000 son para los gastos notariales y de registro de los dos bienes; y $8’600.000 son para pagar el crédito del segundo, que a una tasa del 13% E.A. daría cuotas fijas por 10 años de $720.000. Los ingresos del primer año por arriendo serían de $14’400.000. Esto quiere decir que en términos netos para iniciar el inversionista debe tener una reserva de $34’000.000.

El flujo de caja a partir del segundo año se vuelve superavitario. Los ingresos de arriendo alcanzan a cubrir la cuota del crédito, así como el pago del impuesto predial de ambos inmuebles. Además, generan un excedente para cubrir los gastos iniciales que no tuvieron que ser financiados por el inversionista en el primer año. En valor presente neto, los flujos de ingresos son iguales a los gastos.

En el modelo también suponemos que cada 5 años se invierte un dinero en el mantenimiento de los dos bienes, que equivalen al 1% del valor de la vivienda y que cada 4 años la segunda vivienda queda vacante por un período de 2 meses. Esto es lo que sucede con un apartamento o casa que se comercialice bien.

Clave en este negocio, es que el inversionista no se puede equivocar a la hora de escoger el inmueble para arrendar. Iván Darío Restrepo, Gerente de Proyectos de Vivienda de Coninsa Ramón H, señala que para arrendar hay que escoger apartamentos no muy costosos, de máximo $150’000.000 ó $200’000.000. Mejor si son pequeños o medianos, ya que tienen mayor nicho de mercado.

Al cabo de los 10 años, la deuda estará saldada. El inversionista tendrá en su patrimonio dos bienes, que con una valorización de los precios del 8% todos los años, estarán costando $542’000.000.

El inversionista puede vender los inmuebles y quedarse con los ingresos de la valorización de ese período o seguir arrendando y obtener entradas por la renta. En el primer caso, el flujo de caja que se obtiene en esos 10 años da una tasa interna de retorno de 14,8% E.A. Incrementa su capital en 41%, de los $221’000.000 que tenía se queda con $542’000.000 sin que haya tenido que poner un peso adicional.

Vea el modelo en el ícono que está situado debajo de la foto.

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