El sector inmobiliario en fase de expansión

Luego de la desaceleración del año 2008 y 2009, el BBVA pronostica una variación positiva del sector inmobiliario basada en el incremento cercano al 5%. Pero hay que tener cuidado con algunas condiciones de mediano plazo que pueden atenuar su ritmo de crecimiento.

Foto: Archivo Semana. Los niveles de endeudamiento actuales, que están alrededor del 11%, se encuentran lejos del máximo histórico de 16,5% alcanzado a mediados de 1998. Foto: Archivo Semana. Los niveles de endeudamiento actuales, que están alrededor del 11%, se encuentran lejos del máximo histórico de 16,5% alcanzado a mediados de 1998.

A mediados de 2009, la construcción de nuevas edificaciones comenzó a mostrar signos de recuperación. Las ventas aumentaron, el stock de vivienda cayo y el crédito hipotecario se reactivó. El estudio presentado por el BBVA señala que la demanda seguirá aumentando este año y que los precios de la vivienda mantendrán su tendencia al alza.

“Mientras que en 2009 el sector se expandió sustentado en un crecimiento de 33,9% en las obras públicas y pese a una caída de 12,4% en las edificaciones privadas, este año nuestro pronóstico sugiere una variación positiva de la actividad constructora basada en una contribución nula de las obras civiles y un incremento cercano al 5,0% en las edificaciones”.

La demanda residencial en el país se ha reactivado como consecuencia de varios factores, entre los que se encuentran la aceleración del crecimiento, las bajas tasas de interés y la política de subsidios a la demanda. Aunque los recursos de esta medida anticíclica ya se agotaron, el plazo para el desarrollo de los proyectos se amplió del 31 de junio de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2011.

 En el largo plazo, la demanda residencial estará impulsada por factores demográficos. Situación Inmobiliaria 2009 estima que la necesidad de vivienda en los próximos años será de 350.000 unidades anuales, mientras que el número de licencias promedio otorgadas en los últimos años ha sido de 118.000. Lo cual corroborá, según el BBVA, el amplio déficit habitacional que existe en el país.

Las perspectivas pueden ser incluso más favorables, si el presidente electo cumple con las medidas anunciadas, tales como la ampliación del presupuesto destinado a subsidios de vivienda y la simplificación de los trámites del proceso de crédito, la agilización de las obras de urbanismo, la unificación de la regulación sobre la tierra y la aclaración del alcance de los niveles nacionales y municipales.

En lo que tiene que ver con la oferta, el número de licencias otorgadas ha aumentado desde abril de 2009. El mayor dinamismo se observa en los permisos para VIS. El comportamiento no es tan positivo para los otros tipos de construcciones. De hecho se espera que la construcción de oficinas, bodegas y locales continúe cayendo por cuenta del exceso de oferta acumulada en los años anteriores.

Además, es claro que a reactivación económica no se traducirá inmediatamente en una ampliación de la infraestructura de las empresas. El estudio hace énfasis en la favorable situación económica de las constructoras, que con el modelo de preventa, alcanzas su punto de equilibrio antes de iniciar las obras. Los costos de los materiales también han caído, llegando incluso a tener una variación negativa.

El repunte del crédito hipotecario

La cartera hipotecaria ha seguido creciendo a un buen ritmo en los últimos meses. Aumentó 10,4% en abril, en términos reales, frente al 7,1% de hace seis meses. Las bajas tasas de interés garantizan la expansión del crédito. La calidad de la cartera ha mejorado. Los colombianos se están colgando menos en sus cuotas. Este indicador pasó del 5,5% en abril del año pasado a 4,2% en abril de 2010. La razón probablemente está asociada con la caída de las tasas de interés, que ha mejorado la capacidad de pago de los hogares.

El BBVA cree que todavía hay un espacio importante para la expansión del crédito hipotecaria. Los niveles de endeudamiento actuales, que están alrededor del 11%, se encuentran lejos del máximo histórico de 16,5% alcanzado a mediados de 1998 cuando se estaba presentando una burbuja en el mercado crediticio. Otra razón para pensar eso, es que la profundización financiera de la cartera hipotecaria –relación de esta cartera respecto al PIB- todavía es muy baja si se compara con la de otros países de la región.

Los riesgos del mercado inmobiliario

Aunque el estudio habla de perspectivas bastante alentadoras en el comportamiento de la construcción, no se pueden desconocer que hay algunas situaciones que pueden limitar su crecimiento. Entre las limitantes se encuentran los problemas que pueden afrontar algunas ciudades por la escasez del suelo, la informalidad de la vivienda y los obstáculos al financiamiento de vivienda.

Las entidades financieras se quejan por ejemplo del exceso de trámites para la ejecución de garantías. Los mecanismos de restitución de garantías por instancias judiciales generan cuellos de botella. Otro factor que puede afectar la demanda en el corto plazo es que la demanda por los programas de cobertura de tasas es mayor a los cupos disponibles, que se establecieron en 95.000. Si el Gobierno no amplía la medida, cerca de 12.000 personas tendrán que desistir de sus planes de inversión con este beneficio.

Además, el mayor dinamismo de la demanda de vivienda para hacer negocio, puede hacer que los precios caigan. El año pasado más del 30% de las compras de vivienda se realizaron con perspectivas de inversión, mientras el promedio estaba en 15%. Este hecho provocaría un exceso de oferta de vivienda para arrendar o vender que podría traducirse en un ajuste de mercado. Los proyectos residenciales se pararían, lo cual restaría dinamismo al sector.

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