¿Dónde está el negocio inmobiliario?

Las bodegas, locales y oficinas son las que dan la renta más alta. Por su parte, los lotes y la vivienda tienen valorizaciones históricas más altas. Oportunidades de negocio y riesgos de cada alternativa. Casos en Bogotá y Medellín.

Foto: Archivo Semana. La renta mensual de los inmuebles comerciales está alrededor del 0,8% y 1,0%, mientras los arriendos de vivienda oscilan entre 0,5% y 0,6%. 

Foto: Archivo Semana. La renta mensual de los inmuebles comerciales está alrededor del 0,8% y 1,0%, mientras los arriendos de vivienda oscilan entre 0,5% y 0,6%.

Cuando una persona quiere comprar una propiedad tiene que tener claro qué busca. Una cosa es querer una inversión con una renta alta y otra es estar pensando en obtener una valorización en unos años.

La primera opción es para aquellos inversionistas que estén contemplando un horizonte de corto o mediano plazo y la segunda para los que tengan uno de largo plazo. Las personas que estén buscando la renta más alta, deben saber que hay opciones distintas a la compra de vivienda.

La inversión en oficinas, bodegas, locales están dando una rentabilidad mayor. Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz, estas propiedades tienen cánones mensuales que están alrededor del 0,8% y 1,0%, mientras los arriendos de vivienda oscilan entre 0,5% y 0,6%. Aunque en el negocio inmobiliario nada está garantizado, lo cierto es que en este momento los inmuebles comerciales están produciendo una mayor rentabilidad.

 Locales

Para Humberto Escobar, gerente de Escobar y Salamanca “son la mejor inversión pero la más difícil de hacer”. Sin embargo, en esta inversión se deben tomar precauciones. En el país hay un boom en la construcción de centros comerciales, lo que ha hecho que los niveles de desocupación de locales sea alto en algunos lugares.

 Iván Darío Restrepo, Gerente de Proyectos de Vivienda de Coninsa Ramón H, señala que en Unicentro, Santafe o Premium en Medellín todavía hay locales vacíos. Para Pombo, el otro problema de los locales está relacionado con los riesgos inherentes al arriendo.

Las marcas grandes ya están ubicadas en los centros comerciales en los que les interesa estar. Así que en muchos casos no queda otra opción que arrendarle a una empresa pequeña, que en cualquier momento puede irse o incumplir con sus pagos. La oportunidad está en encontrar locales lo suficientemente atractivos para un banco o almacén de cadena, que son los inquilinos más estables.

Por eso, antes de invertir, hay que analizar su capacidad económica para conseguir locales en un punto estratégico. Muchos proyectos rentables pueden quedar por fuera de su alcance, por costosos, señala Juan Carlos Corredor, vicepresidente ejecutivo de Julio Corredor y Cía.

Es probable que un local de $150 millones, no tenga la ubicación ni cumpla con las especificaciones para atraer a una marca grande y reconocida. El metro cuadrado fácilmente puede estar por encima de los $10 millones.

Oficinas

El negocio de las oficinas también tiene que mirarse con cuidado. La percepción de muchos analistas, es que las constructoras se dedicaron a hacer edificios para oficinas, lo cual deja un exceso de oferta que ha producido una caída en los valores de los arriendos. “El problema es de saturación”, dice Escobar.

Así como sucede con los locales, las empresas más grandes son las más cumplidas y las que con más frecuencia prorrogan sus contratos. El reto nuevamente, es ofrecer locales que se adapten a las exigencias particulares de compañías sólidas, como especificaciones arquitectónicas, espacios, ubicación, entre otros. Las multinacionales que están llegando al país son un buen mercado objetivo para los que tienen oficinas o quieren incursionar en el negocio. Éstas casi siempre se instalan en arriendo y pueden firman contratos incluso por 10 años, señala Juan Camilo Correa, Business Director de Nai Colombia Correa.

En el tema de oficinas y bodegas hay que buscar lugares estratégicos, como la calle 80 donde va a ser el polo industrial después del plan de ordenamiento territorial, en Bogotá, señala Juan Esteban Sánchez, banquero de inversión. En Medellín se pueden evaluar proyectos que estén en el Barrio Colombia en el centro, en el oriente vía al aeropuerto, hacia el sur por Itagüí o hacia el norte, por donde va la doble calzada Bello-Hatillo.

Si lo que usted quiere es mitigar riesgos como la baja ocupación o la mora, debe saber que algunas inmobiliarias ofrecen ahora oficina para la compra que ya tienen contrato de arrendamiento. Coninsa Ramón H, por ejemplo, arrienda sus oficinas por un período que va entre los 4 y 5 años, para después venderla a un inversionista. El canon inicial de arrendamiento es del 0,7%.

Vivienda

Este sigue siendo un buen momento para comprar vivienda, las tasas de interés están en niveles históricamente bajas y además los que adquieran una de menos de $172,5 millones podrán acceder al subsidio de tasas. “El gobierno y el canon de arrendamiento prácticamente están pagando la cuota del crédito”, dice Restrepo.

Si lo que usted busca es arrendar su vivienda tenga claro que el estrato es un factor clave. Entre más bajo el estrato, mayores son los ingresos por arrendamiento y entre más alto el estrato, mayor es el potencial de valorización. Por ejemplo, según cifras de la Galería Inmobiliaria de junio de 2010, en barrios estrato 3 y 4, como Modelia y Chapinero son los más fáciles de arrendar en Bogotá.

Los estratos altos, por el contrario, duran más tiempo arrendándose. Un propietario o de una casa o apartamento en Multicentro o Chicó puede demorarse más de 170 días en conseguir un arrendatario. También es importante tener cuidado con la elección del barrio, pues algunos ya muestran signos de saturación.

En Bogotá, por ejemplo, el barrio Colina Campestre hay un exceso de oferta, lo que ha hecho aumentar los tiempo de vacancia, obligando a los dueños a bajar los cánones de arrendamiento.

Los inversionistas también deben saber que los arriendos de vivienda son menos estables que los de un inmueble comercial, señala Corredor. No es lo mismo arrendarle un local a un banco o un almacén que a una persona natural, que rotan con más frecuencia.

El negocio con la compra de vivienda, dice Francisco Pombo, es más que gozar una renta alta, es obtener una valorización en el largo plazo. El avaluador cree que todavía hay espacio para que los precios de la vivienda sigan creciendo, que en los últimos años ha ganado cerca de un 10% anual.

Lotes

Si de buscar una valorización alta se trata, la mejor opción es la compra de lotes. Los expertos coinciden en que la escasez de la tierra ha disparado los precios. En Bogotá, por ejemplo, la tierra en los últimos tres años se ha valorizado un 20% anual dice Pombo.

Aunque es un muy buen negocio, el problema es que la tierra ya es muy costoso, y no hay dónde comprar.

En las ciudades, lo que muchos inversionistas están haciendo ahora es comprar más de dos casas en su mayoría viejas, para después vender el terreno a las constructoras o hacer algún proyecto. Esto se está viendo en barrios como Pasadena en Bogotá, dice Escobar.

Ante la escasez en las ciudades, los inversionistas están mirando tierras cercanas a las ciudades, como Chia, Cota o Sopó, municipios cercanos a Bogotá. Al comprar en zona rural, es clave tener claro qué es lo que el Plan de ordenamiento Territorial (POT) permiten hacer en su territorio. Usted puede creer que el terreno sirve para hacer un condominio, pero la reglamentación puede prohibírselo.

Además de hacer un estudio juicioso de las normas, es clave revisar las vías de acceso, seguridad de la zona, calidad y productividad del suelo y precio. Todo esto hará más fácil o difícil la venta en unos años.

No se puede olvidar al comprar un lote para ‘engorde’ que en un principio, el flujo de caja de la inversión es negativo. Al lote hay que sumarle todos los gastos de mantenimiento e impuestos.

¿Qué hacer si la plata no le alcanza?

Una alternativa para todos los pequeños inversionistas que quieran invertir en activos inmobiliarios, es meterse en fondos de inversión inmobiliario, que se están poniendo de moda. Estos fondos atomizan los riesgos, al diversificar su participación en distintos activos inmobiliarios. Las personas obtienen una rentabilidad de manera colectiva y además, se evitaría los líos que generan temas como la administración y manejo de los inmuebles.

Por ejemplo, Correval en asocio con Julio Corredor y Cía, tiene su cartera colectiva ‘Inmoval’, que invierte en inmuebles comerciales (locales, oficinas, hoteles y bodegas) para arrendar. La rentabilidad neta del último semestre fue 13,26%. En el proyecto Capital Tower, en ciudad Salitre, las personas podían adquirir derechos fiduciarios, para comprar participación en el proyecto hotelero.

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