Sáquele provecho a la crisis hipotecaria en EU.

El comienzo de todo
La crisis de la finca raíz en los Estados Unidos tiene sus inicios en el 2007, cuando los bancos empezaron a reajustar sus criterios de préstamo a los clientes, para responder al deterioro que venía gestándose en el mercado unos tres años antes (2004-2005). En pleno boom de la economía las personas comenzaron a comprar propiedades, tomando prestamos hipotecarios a 30 años con intereses variables para los 2 primeros años los cuales se encontraban entre un 4% y 6%, para luego en el tercer año y hasta el final del crédito, ajustarse a una tasa fija del 8% ó 10% aproximadamente. Con la valorización del inmueble más la renta generada por el arrendamiento de la vivienda que podía oscilar entre US$900 y US$1.000 se podía cubrir la cuota para pagarle al banco.

Con estas condiciones tan favorables y con las expectativas de ingreso percapita que para ese momento eran altas, mucha gente no compró una ni dos casas, compraron 5 y más. “Que más da, la cuota se pagaba con la renta”, era el pensamiento en ese momento, además todos esperaban que el ciclo positivo que experimentaba la economía se mantuviera por un largo rato. En ese momento no podían ser mejores las cosas.

Pero aunque el mercado ya venia dando señas de agrietamiento, en medio del frenesí nadie supuso que se pudiera presentar algo francamente negativo. Con la gente gastando a diestra y siniestra la inflación se disparó, y como consecuencia la Reserva Federal intervino subiendo sus tasas de interés para tratar de controlar la subida de los precios. Esta situación llevó a los bancos a subir sus tasas de interés también lo cual aumentó el costo de los créditos y se empezaron a sentir los primeros vientos de crisis.

Los prestatarios de créditos hipotecarios dejaron de pagar y con los rumores de posibles quiebras de entidades fuertes en créditos subprime - créditos con pocas o sin garantías a personas con mal historial de crédito o muy bajos ingresos - , la crisis comenzó a tener tinte de recesión. Además la cuota que tenían que pagar los inversionistas en casas ahora era más alta, la renta que percibían no alcanzaba para pagar la deuda o las deudas de las diferentes casas que habían adquirido.

Con este nuevo panorama lo primero a que recurrieron los dueños de las viviendas fue tratar de refinanciar con el banco la deuda adquirida con antelación, lo que efectivamente hicieron los bancos. El problema estuvo en que al refinanciar los créditos, el valor de las propiedades había bajado por la recesión. Los dueños encontraron que sus casas tenían un precio mucho menor al que tenían cuando la habían comprado y por ende por debajo del valor del préstamo que tenían con los bancos.

De inmediato se presentó una ola de devolución de propiedades, como una especie de reposición voluntaria de los inmuebles para no quedar incumplidos con sus prestamos. En poco tiempo los bancos se llenaran de propiedades. Como a esas entidades no les interesan las casas, comenzaron rápidamente a rematar el inventario de las propiedades que tenían a su haber y bajaron más los precios de la finca raíz.

Dónde esta el negocio
Aprovechando el entorno actual del sector inmobiliario norteamericano, grandes inversionistas se han dedicado a comprar al por mayor las casas que están rematando los bancos, para luego venderlas al detal, dejándoles un margen de ganancia interesante.

El proceso se inicia con la compra de un lote de varias casas que remata un banco, por ejemplo 20 casas en remate, cuyo costo individual es de US$200.000. La entidad financiera le da como benéfico a estos inversionistas por haber comprado el lote, un precio más bajo de adquisición que puede ser de unos US$120.000 cada una.

El inversionista que compró al por mayor, las vende al detal a inversionistas más pequeños. Este es un negocio para quienes no cuentan con todo el capital y requieren créditos, porque si usted cuenta con los recursos, puede negociar directamente con el banco una vivienda y que le hagan el descuento por pago de contado. Para conseguir un crédito, obviamente debe demostrar su capacidad de pago. En los momentos actuales de la economía norteamericana los bancos no están prestando más del 70% y lo hacen a una tasa de interés del 8% aproximadamente.

Veamos un ejemplo
Si desea comprar una vivienda con un costo de US$200.000. Para iniciar el negocio debe usted contar con el 30% del valor total del inmueble, o sea US$60.000, y solicitar al banco el otro 70%, US$140.000.

Por este préstamo la cuota mensual que pagaría aproximadamente a un 8% sería de US$933. A este valor tiene que sumarle los impuestos catastrales que se pagan en ese país y que son del 1,25% sobre el valor del inmueble unos US$209, más la cuota de asociación o mantenimiento que son otros US$209 mensuales. En total tendrá que disponer de US$1.351, estos eran sus costos fijos.

Compradores al por mayor como All Development Solutions, en cabeza de su vicepresidente de Negocios, Cesar Gamarra, pueden ofrecerle a los inversionistas negocios que parecen mentira. Le contaron a Dinero.com que ofrecen pagar esta cuota por los primeros 40 meses, además de permitirle que usted reciba la renta mensual del inmueble, unos US$1.080.

La empresa le garantiza que la vivienda siempre estará habitada, principalmente debido a que los sectores donde ellos recomiendan hacer inversión están en sitios como Orlando, Tampa y Miami en la Florida, que son puntos de atracción turística. También las viviendas que ofrecen son de 1,2 ó 3 alcobas en edificios y de 2 ó 3 alcobas en casas pequeñas, muy apetecidas por turistas que viajan en familia o trabajadores de los parques de atracción.

Despues de los 3 años la persona tiene dos opciones explica Gamarra, vender la casa y quedarse con el capital más lo que recibió de la renta por esos meses o si usted ahorró la renta, abonar a capital y pagar la diferencia del crédito y quedarse con lo que quedaría de la deuda.

Recomendaciones
Antes de cerrar un negocio verifique bien el valor de la propiedad. Evalúe los precios de las casas que se venden en la misma zona. No hay que salir de su oficina para hacerlo. A través www.zillow.com, una página con fotos satelitales, muestra una panorámica del área que usted quiere comprar, con solo anotar la dirección de la vivienda y muestra los precios de los inmuebles alrededor. Aunque es una primera aproximación, le servirá para hacerse una idea de los precios, ya que finalmente el banco es el que da la última palabra.

Escoja bien a sus asesores de finca raíz. La razón está en que en la época del boom inmobiliario muchas personas sacaron licencias de corredor de finca raíz. Gente con poca experiencia, que querían sacarle una buena tajada a la torta inmobiliaria. Con la crisis, esta personas se dedican a otras cosas y solo tiempo parcial a la parte inmobiliaria. La persona que usted debe buscar es un profesional que se dedique de tiempo completo a este tema. No se avergüence. Pregúntele por su experiencia y si realmente vive de este tipo de asesoría.