Crédito hipotecario: ¿UVR o pesos?

Este momento parece ser una oportunidad única para conseguir tasas tan bajas en el mercado. Más cuando todo apunta que en los próximos meses empezarán a subir las tasas de interés de todos los tipos de crédito.

Escoger la modalidad de su crédito hipotecario, es una decisión importante para sus finanzas, sobre todo si tiene en cuenta que el plazo de la deuda que va a adquirir oscila entre 5 y 15 años. Esto quiere decir que por lo menos durante 60 meses usted tendrá que pagar a su entidad una cuota que incluye amortización a capital e intereses.

En general, las entidades ofrecen créditos hasta por el 70% del valor del inmueble que sirve como garantía. Los créditos pueden ser pactados en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real). Esta unidad se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación.Cuando ésta sube demasiado, los saldos de la deuda también crecen y con eso las cuotas que hay que pagar. Por el contrario, en un ambiente de baja inflación, como el actual, los deudores resultan beneficiados, ya que pagan cuotas menores.

Entre las variables que hay que estudiar al momento de elegir están los niveles de inflación, el crecimiento económico, sus ingresos y sobre todo, su perfil deriesgo. Si usted es una persona conservadora es probable que sea mejor escoger un sistema de cuota fija en pesos, que aunque en este momento puede resultar más costoso, le da mayor seguridad. Los cambios en el entorno económico del país no aumentarán la exposición de su deuda. Además, tiene la ventaja que si adquiere el crédito hoy la tasa del mercado está en niveles históricamente bajos. 

Si usted es una persona agresiva, podrá arriesgarse a adquirir un crédito en UVR. Apostándole a que si los niveles de inflación se mantienen bajos por los próximos años, usted obtendrá un crédito muy barato.

Para ilustrar el comportamiento de crédito en tres modalidades –cuota fija en pesos, cuota fija en UVR (Cuota baja) y abono constante a capital en UVR (Cuota media)-vamos a suponer que usted solicita a un crédito de $77 millones a diez años para financiar la compra de un apartamento nuevo que cuesta $110 millones. El banco le ofrece una tasa de 15% EA (1,17% MV) para un crédito en pesos. O una tasa de 10% EA (0,8% MV) más UVR (se asume una inflación para toda la vida del crédito equivalente a 4%) para créditos en UVR. 

Cuota fija en pesos

La cuota será la misma durante los diez años del crédito.

Si usted es una persona conservadora no dude en tomar este tipo de crédito, pues así la inflación y las tasas de interés del mercado varíen -caigan o suban considerablemente-, todos los meses deberá pagar $1,2 millones. Además, tal vez esta sea una oportunidad única para conseguir tasas tan bajas en el mercado, cercanas al 1% mensual.

Sin embargo, no se puede olvidar que la mayor seguridad –menor exposición de la deuda al entorno- tiene un costo. Ésta es una opción cara. Usted pagará más intereses que en los otros dos sistemas de amortización, cancelando aproximadamente $67 millones en diez años ($49 millones de hoy).

En los diez años que dura el crédito usted pagará cerca de $144 millones en los diez años del crédito, que equivalen a $95,5 millones de hoy. Es decir que lo que usted necesitaría hoy para poder pagar su crédito sería mayor que lo que necesitaría para las otras dos modalidades. Como las cuotas son más altas, los ingresos se ven más comprometidos.

Cuota fija en UVR (Cuota baja)

En este sistema la primera cuota será de $1 millón y la última de $1,49 millones. Al final, el valor de las 120 cuotas pagadas será de $148 millones aproximadamente ($95,3 millones de hoy, que resulta menor al valor presente del crédito en pesos).

La cuota en UVR será fija durante toda la vida del crédito. Sin embargo, como la UVR se ajusta de acuerdo con la inflación, la cuota en pesos cambia en la misma proporción que lo hace el índice de precios y por lo tanto está sujeto a las fluctuaciones de la economía.

Si sus expectativas son que su sueldo aumente en el largo plazo, esta es una buena opción para usted. La idea es que su salario se incremente de tal manera que usted pueda destinar una proporción constante de sus ingresos al pago de su deuda.

Esta es la modalidad que comienza con la cuota más baja de todas, por lo tanto los bancos exigen una menor capacidad de pago a los solicitantes que con las demás modalidades. El abono a capital es menor.

El riesgo está asociado con una economía inflacionaria que puede llevar a que su deuda crezca muy por encima del incremento esperado de su salario.

Abono constante a capital en UVR(Cuota media)

Los intereses pagados en este sistema son los menores de los tres y si la inflación promedio durante los próximos diez años se mantiene por debajo del 5%, ésta será la opción más barata.  En nuestro ejemplo, usted pagará casi $138 millones por el crédito ($93 millones de hoy).

Usted podrá arriesgarse y obtener un buen ahorro, apostándole a que la inflación enel largo plazo siga en niveles bajos. En efecto, le generará un menor costo financiero ya que presenta el mayor abono a capital desde la primera cuota. En UVR, las cuotas disminuyen mensualmente. Sin embargo, si la tendencia se revierte, el crédito puede resultar muy costoso y su bolsillo puede resultar lesionado.

Este sistema es una buena opción si usted es un inversionista agresivo que además, tiene altos ingresos. Su capacidad adquisitiva hoy es importante, ya que las cuotas son más altas al principio. En este sistema usted paga más capital en UVR que en la segunda modalidad (cuota fija en UVR). Empezará pagando $1,3 millones y terminará con una cuota de $964 mil. Los bancos exigen una mayor capacidad de pago.