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Crédito de Vivienda

¿Cómo escoger un crédito hipotecario?.

¿Cómo escoger un crédito hipotecario?

Por Gustavo Adolfo Cabrera Cárdenas

Antes de mirar la disponibilidad de apartamentos en el mercado es conveniente realizar un análisis del tipo de crédito que más se ajusta a su bolsillo.

Por: Gustavo Adolfo Cabrera Cárdenas
 

El crédito hipotecario es un préstamo que le concede una entidad crediticia, generalmente un banco, con garantía de un bien inmueble, de forma tal que si usted no paga el valor prestado más los intereses, dentro de los plazos establecidos, el prestamista tiene derecho a liquidar la propiedad para cobrar su deuda.

Además de los bancos usualmente existen entidades tales como cajas de ahorro y cooperativas, que están especializadas en financiamiento de vivienda. Éstas, por lo general, tiene tasas de interés más bajas . Es importante que usted, como comprador de vivienda, investigue diferentes instituciones hasta encontrar las que ofrezca las mejores condiciones . A veces se encuentran diferencias significativas que deben ser aprovechadas.

Los créditos hipotecarios pueden variar de acuerdo con diferentes factores:

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1. El tipo de interés, que puede ser fijo, variable o mixto
2. El plazo, que usualmente está entre 5, 10 y 15 años
3. La periodicidad de las cuotas, que pueden ser mensuales, o cuotas especiales
4. La flexibilidad de las cuotas, fijas o variables.

¿Qué significa tasa de interés fija?
Significa que usted y el banco pactan una tasa igual durante todo el periodo de duración del crédito. Por ejemplo se acuerda que los intereses se calculen al 10% durante los 15 años que usted demore en amortizar la deuda.

¿Qué significa tasa de interés variable?
En este tipo de préstamo la tasa fluctuará de acuerdo con determinados parámetros previamente establecidos. Puede ser in índice fijado por el estado, un promedio basado en los principales bancos, la inflación, etc. Para nuestro caso encontramos (IPC, DTF y UVR) Tenga en cuenta que interés variable no necesariamente significa cuota variable. Ésta puede mantenerse fija durante un periodo dado, por ejemplo un año, y las diferencias que existan con los réditos causados se compensan en los pagos del siguiente período.

¿Qué significa tasa de interés mixta?
Significa que la tasa se mantiene fija durante un período determinado; luego empieza a variar de acuerdo con las condiciones establecidas.

¿Qué tipo de interés es preferible para un crédito hipotecario, fijo o variable?
La teoría indica que cuando los intereses están bajos y se esperan que suban, se debería optar por préstamos en donde éstos queden fijos. Mientras que si las tasas están altas y se espera que bajen en el futuro, sería ventajoso elegir el sistema variable. En la practica siempre es más conveniente el sistema fijo. Este le permitirá mantener un mejor control de sus finanzas. Cuando usted negocia un interés fijo sabe lo que esta haciendo, conoce sus riesgos y puede diseñar un plan de contingencia para afrontarlos. Por el contrario, los préstamos con tasas variables se pueden convertir en una lotería o una guillotina.
Además, en Colombia no parece que las tasas de interés bajen en los próximos meses.

¿Qué tipo de cuotas es preferible para su crédito hipotecario, fijas o variables?
Las cuotas fijas, en general, exigen un gran sacrificio durante los primeros años, puesto que le obligaran a controlar estrictamente sus otros gastos para poder mantenerse al día con el banco.
Lo cual desde el punto de vista de la disciplina financiera es muy positivo. A los pocos años recogerá la recompensa. En la medida en que su nivel de ingresos aumente, los pagos periódicos se irán haciendo, relativamente, más fáciles de manejar, y el aumento del valor de su vivienda sumará dentro de su balance.
La experiencia indica que el mejor sistema para asegurar la compra de su vivienda consiste en establecer un sistema mixto de cuotas, donde usted pueda pagar una parte de su crédito en mensualidades fijas y el resto con aportes anuales coincidentes con sus picos de ingresos especiales, como bonos de vacaciones o de fin de año.

Desafortunadamente, no siempre es posible obtener préstamos bajo un sistema de cuotas iguales. En algunas oportunidades los bancos , buscando hacer los créditos más accesibles, sólo ofrecen el sistema de pagos periódicos variables crecientes, adaptables al ingreso familiar, y con capitalización de intereses. Este sistema es de alto riesgo , puesto que se puede llegar a un punto en el cual la amortización sea negativa

¿En que consiste la amortización negativa?
Esta situación se da cuando las aportes mensuales no se alcanzan para cubrir los intereses. La parte no cubierta de éstos se suma al capital. El mayor capital genera intereses más altos, los cuales no alcanzan a ser cubiertos con las mensualidades. La porción no pagada se adiciona nuevamente a la deuda y así se repite el ciclo. La teoría sobre la cual se basa este sistema consiste en suponer que, con el tiempo y la edad, su ingreso aumentará y en algún momento va a ser suficiente para cubrir las infladas cuotas, incluyendo el capital e interés.
Pero esto no siempre se cumple. Lo único cierto de este sistema es que a la larga va a pagar cantidades muy grandes de dinero e intereses.


¿Cuál es el plazo más conveniente para pagar su crédito?
La respuesta a esta pregunta depende básicamente de su capacidad de pago, pero debe tener en cuenta que la diferencia en los aportes mensuales no es proporcional al plazo. Para explicarlo en otros términos, la cuota por un préstamo a 20 años no es la mitad de la cuota de un préstamo a diez años.
Mientras que el tiempo de amortización es el doble, la diferencia de la mensualidad es solamente del 30%. Es importante considerar si vale la pena tener un crédito a tan largo plazo.

Tasas de crédito hipotecario vigentes para vivienda no VIS

· Banco Caja Social Colmena BCSC – 17,50% E.A.
· BBVA Colombia – 17,2% E.A.
· Davivienda – 18,63%
· Banco Santander
*18,50% sin portafolio a 120 meses
*16,25% con portafolio a 120 meses

· Red Multibanca Colpatria 
* 16,20% a 5 años
*16,70% a 10 años;
*17% a 15 años
· Bancolombia
*15,50% a 10 años 
* UVR + 10,50
*16% mayores a 10 años


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