Un negocio que está creciendo: arriendo de locales

El crecimiento de los centros comerciales o de los pequeños sitios de comercio dentro de las ciudades, ha hecho que las personas busquen una posibilidad para empezar nuevos negocios: ya sea comprando un local comercial o instalando su negocio en un sitio físico. Esto hace que usted tenga un ingreso mensual fijo y, a la vez, le dé una opción de credibilidad a la empresa que está empezando o que ya tiene.

Pero arrendar o tomar en arriendo un local también requiere de un análisis minucioso de su parte: usted no va a querer estar en un sitio donde las personas no vayan o que sea escondido o que no tenga las condiciones básicas para funcionar. Entonces, debe considerar muy bien todos estos factores, sin importar cuál sea su papel.

“A la hora de rentar un local es muy importante solicitar todos los documentos necesarios tanto de la propiedad como del propietario para garantizar la transparencia y legitimidad de la transacción”, señaló Raúl Díaz Olvera, Consultor Comercial Retail Colliers International Colombia. Algunos de los documentos necesarios para tal fin son:

• Certificados de Libertad de la Propiedad
• Fotocopia de la cédula tanto del propietario como del arrendador, si es persona natural (para revisar en listas de seguridad)
• Cámara y Comercio
• RUT
• Fotocopia del pago de servicios públicos (al día)
• Contrato de arrendamiento (con las cláusulas negociadas por las dos partes)
• Reglamento de Propiedad Horizontal ( en caso que esté dentro de una PH)
• Manual de adecuación y vitrinismo ( en caso de que esté en PH)

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Lo básico

En general, “las características del inmueble juegan un papel muy importante, ya que la pretensión pueda ser alta, pero las condiciones físicas del inmueble que se ofrecen como los terminados en pisos, techos, iluminación, sistemas de aire acondicionado o calefacción, sistemas contra incendios, almacenamiento de agua, número de sanitarios y sus acabados, número de parqueaderos, así como la exposición del inmueble, entre  otras cosas , le darán el valor a la transacción”, señaló el experto de Colliers International Colombia.

Tanto si usted está interesado en invertir su dinero, comprar un local comercial y arrendarlo, tener en cuenta estas características podrán permitirle llamar más la atención de los comerciantes. Pero si usted quiere arrendar para hacer crecer su negocio, puede que encuentre “precios muy bajos pero serán sitios donde tenga que adecuar la mayor parte de las amenities, lo cual resultara a la larga en una inversión que no recuperará si la operación es en arrendamiento”, continuó el experto.

Los costos

De acuerdo con Colliers International Colombia, y siguiendo la clasificación del ICSC, los precios promedio en la clase regional (mercancía general en centros comerciales cerrados), en Bogotá oscilan entre los $50.000 y los $250.000 el metro cuadrado. En Cali, se encuentran en promedio a $120.000 el metro cuadrado, mientras que en Barranquilla oscilan entre los $44.000 y los $119.000 el metro cuadrado.

Esto quiere decir que si usted quiere hacer que su negocio de jeans esté en un lugar en Bogotá y necesita un espacio de más o menos 30 metros cuadrados, puede llegar a pagar entre $1’500.000 y $7’500.000 de arriendo al mes. Así, para hacer un aproximado en las siguientes cuentas, lo que debe tener en cuenta es el tamaño del sitio y el valor mínimo y máximo por metro cuadrado, para multiplicarlo.

En cuanto a la clase comunitario (mercancía general en centros comerciales abiertos), en Bogotá los precios están entre los $25.600 y los $ 174.000 el metro cuadrado; en Cali, entre los $39.000 y los $90.000 metro cuadrado;  en Barranquilla, entre $62.000 y $95.000 el metro cuadrado y en Medellín, estos precios oscilan entre los $32.000 y los $114.000 el metro cuadrado cómo máximo.

Por otro lado, la clase Super Regional (similar a los primeros –regional- pero con mayor surtido) en Bogotá, oscilan entre los $68.000 y los $444.000 el metro cuadrado, siendo la ciudad con los precios más altos del mercado. En Medellín, los precios promedio se encuentran entre $71.000 m2 y $ 272.000 m2; mientras que en Barranquilla oscilan entre los $106.000 m2 y los $140.000 m2 y en Cali, se encuentran entre los $63.000m2 y los $ 182.000 m2.

La clase de outlets, centros especializados y estilos de vida registran, en Bogotá, un promedio entre $ 64.000 m2 como mínimo y $154.000 m2 como máximo, de $63.000 m2 y $271.000 m2 y de $149,000 m2 y $250.000 m2 respectivamente.

Para finalizar, la clase vecindario registra en Cali un promedio de precios entre los $24.000 m2 y $ 50.000 m2. En Barranquilla se sitúan entre los $24.000 m2 y los $170.000 m2, mientras que en Medellín los precios varían entre los $17.000 m2 y $117.000 m2.

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¿El precio es adecuado?

Uno de los miedos a la hora de invertir en este tipo de negocios es saber que no “lo están tumbando”, es saber si el precio que le están ofreciendo es o no el adecuado. Es por eso que el experto Raúl Díaz Olvera, Consultor Comercial Retail Colliers International Colombia, señala que el primer paso es conocer el entorno donde se encuentra el inmueble, “así como la oferta de propiedades que existen en la zona, con esto se podrá dar una idea general de los precios en el área,  estos muchas veces fluctúan por el efecto de oferta y demanda vigente. Recuerde que los precios se encuentran cambiando constantemente”.

Tenga en cuenta que los valores también tienen un factor en cuenta importante y es la ubicación del inmueble: si se encuentra en  esquina, así como si es avenida o calle primaria o secundaria, la exposición, los vecinos.

El segundo paso es “conocer  a fondo si la propiedad seleccionada cuenta con la documentación y los permisos para poder realizar la transacción, ya que podrá encontrar propiedades con precios más bajos, pero sin la capacidad de operar”, continuó el experto.