Lo que debe saber sobre los remates

Cuando se está a la tarea de comprar vivienda, una de las posibilidades atractivas que surge en la búsqueda es adquirir una casa o un apartamento en remate. Sin embargo, ¿Qué tan conveniente es?.

Lo que debe saber sobre los remates Lo que debe saber sobre los remates

Comprar vivienda es el anhelo de muchos colombianos. Sin embargo, en esa búsqueda aparecen muchas oportunidades que a primera vista pueden ser muy atractivas, pero que al examinar con lupa pueden perder el encanto.

Una de las posibilidades es comprar una casa o un apartamento en remate. Para conocer en detalle qué se requiere y cuáles son los riesgos de esto, FinanzasPersonales.com.co consultó al experto en el tema Augusto Arciniegas Martínez, notario nueve de Bogotá.

Es importante tener en cuenta que si está bien asesorado y dispone de la información necesaria y suficiente, puede ser un trámite simple. No obstante, no sólo debe tener en cuenta el precio que aparece en el remate, sino otras deudas y gastos que pueden aparecer en el camino. 

Además, debe tener la disponibilidad inmediata de todos los recursos, pues no se reciben créditos, ni pagos a plazos.

Los pasos

Si usted quiere comprar su vivienda en remate, antes que nada debe buscar asesoría profesional de un abogado para que éste pueda revisar el proceso judicial y se constate que no se encuentra viciado de irregularidades procedimentales.

“Es aconsejable una visita al inmueble, por lo menos exterior, para establecer ubicación, vías y formarse una idea clara de su verdadero valor. Si el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, es imperativo conocer el monto de las deudas por administración”, señaló.

Tenga en cuenta que en ocasiones resulta muy difícil que se permita el acceso del interesado al inmueble, ya que es factible que allí resida el deudor demandado y seguramente no querrá ni facilitará esa visita.

“Si el inmueble está en manos de un secuestre es bueno contactarlo para que permita el acceso, pero esto no es muy frecuente. Lo aconsejable, es la visita exterior al inmueble y obtener la mayor información del mismo”, señaló.

Los remates pueden hacerse en el juzgado que conoce del proceso o en las notarías, que actúan por comisión del funcionario judicial, “aunque los términos y plazos son mucho más ágiles y eficientes en las notarías, donde todo el trámite puede demorar unas tres o cuatro semanas. En los juzgados estaremos hablando, con suerte, de unos buenos meses”, señaló.

De acuerdo con Arciniegas, para una diligencia de remate, en cualquier escenario, debe publicarse previamente - en un diario de amplia circulación y en una emisora local -, un aviso que anuncia remate, con los datos básicos del inmueble, y el demandante debe aportar el certificado de tradición y libertad, expedido dentro de los cinco días anteriores a la diligencia.

Antes de la vigencia de la ley 1395 del 12 de julio de 2010 se utilizaba el sistema de puja, “de oferta y contraoferta donde las personas al conocer la propuesta de un tercero subían la propia hasta el límite de sus posibilidades. Ahora, los interesados, en sobre cerrado, deben presentar su propuesta con el valor que ofrecen y deben haber consignado, a órdenes del Juzgado el 40% del avalúo”, indicó Arciniegas.

El término de la diligencia es de una hora, vencido el cual se abren los sobres y se adjudica al mejor postor.

¿Para qué preparar el bolsillo?

Tengan en cuenta que existen obligaciones a cargo de un deudor y precisamente por no satisfacerlas, le adelantan procesos con garantías hipotecarias o personales.

El valor del bien, cuando es rematado, se destina a pagar a esos acreedores y, si llegare a quedar un saldo, se le entrega al deudor. Adicionalmente, pueden existir otras deudas como de administración, servicios públicos, impuestos, etc.

“Generalmente el impuesto predial es cubierto con los recursos que se obtienen con el remate, pero lo relacionado con servicios públicos y administración es asumido por el rematante, quien debe hacer la valoración costo – beneficio de su inversión”, explicó Arciniegas.

Precisamente por ello es bueno que se tenga la información más completa para no ser sorprendido con deudas que conviertan en un mal negocio el remate.

¿Cuáles son los riesgos?

Arciniegas asegura que en el trámite de un remate no ve probable una estafa, pues se trata de actuaciones donde está de por medio una autoridad judicial.

Las precauciones básicamente deben girar en tono a la legalidad del proceso ejecutivo, para que no se adviertan nulidades que puedan afectar o entorpecer los derechos de quien hace la mejor oferta.

“Por eso es sana la asesoría de profesionales del derecho, puesto que la gran mayoría de estafas se presentan en las compraventas convencionales”, manifestó.

Arciniegas recordó que antes del nuevo sistema existía cierta “mafia”, pues aparecían personas que, sin tener ningún interés real en la adjudicación, simulaban tenerlo, es decir, “cañaban”, para que el verdadero interesado, por fuera de la diligencia, les ofreciera un dinero para que no hicieran oferta alguna.

Esto generó una especie de desconfianza en esas diligencias, tanto que se aseveraba que existía una especie de “mafia” alrededor de los remates.

“Con el nuevo sistema esa desconfianza es cosa del pasado pues solamente los interesados reales son quienes presentan su oferta y simplemente se adjudica al mejor postor. El trámite ahora es más transparente y objetivo, aunque seguramente menos dinámico. Y la persona a quien se le adjudicó el inmueble puede hacer lo que considere con él”, concluyó Arciniegas.

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