¿Burbuja en la vivienda?

Los precios de la finca raíz en Colombia están disparados. ¿Qué tan cerca estamos realmente de una burbuja?

Según los constructores, el costo de la tierra en los últimos cinco años ha pasado de representar entre 10% y 15% del costo de un proyecto, a pesar entre 20% y 25%. Según los constructores, el costo de la tierra en los últimos cinco años ha pasado de representar entre 10% y 15% del costo de un proyecto, a pesar entre 20% y 25%.

Los precios de la finca raíz en Colombia están por las nubes. No hay que ser un genio para saberlo; basta con mirar los avisos clasificados de los periódicos para ver los precios a los que se está vendiendo el metro cuadrado en las diferentes ciudades del país. En términos reales (descontando la inflación) la finca raíz alcanzó los altísimos niveles que tenía a mediados de los noventa, justo antes de la peor crisis hipotecaria y financiera en la historia de Colombia. Es más: la cartera hipotecaria, sin descontar las titularizaciones, creció a febrero de este año 23,5% anual, convirtiéndose en el tipo de crédito de más rápido crecimiento.

Esta situación ha llevado a varios analistas, incluyendo al codirector del Banco de la República, Juan José Echavarría, a expresar su preocupación sobre la posible formación de una burbuja en el mercado de vivienda. De hecho, los recientes aumentos en las tasas de interés por parte del Emisor podrían estar buscando frenar el crecimiento acelerado que están teniendo tanto el crédito hipotecario como los precios de la finca raíz.

Otra cosa piensan los constructores. Según la presidente de Camacol, Martha Pinto de Hart, los altos precios de la vivienda nueva no obedecen a una burbuja, sino a la recuperación de la economía y a otro tipo de factores estructurales: "si hubiera una burbuja se estarían presentando dos fenómenos típicos asociados con este hecho: un sobreendeudamiento de los hogares y un deterioro de la cartera hipotecaria. Ninguno de los dos se está dando".

Hoy la cartera hipotecaria no excede el 4% del PIB -cuando a mediados de los 90 alcanzó el 10%-, y la calidad de la cartera se encuentra en niveles mínimos históricos (3,6%) con un adecuado aprovisionamiento del 80%. "La vivienda no crece por un exceso de crédito hipotecario o un endeudamiento excesivo, sino por factores estructurales", dice Daniel Castellanos, vicepresidente de Asobancaria.

¿Qué explica el incremento sostenido de los precios? La explicación estaría en la escasez de tierra urbanizable. Si bien no existe una medición certera del costo de la tierra; según los constructores, en los últimos cinco años ha pasado de representar entre 10% y 15% del costo de un proyecto, a pesar entre 20% y 25%.

Con una oferta limitada por la escasez de tierra habilitada y una demanda que seguirá creciendo -dado el mayor ritmo de la economía, las bajas tasas de interés y el incremento en los subsidios-, lo más probable es que, en general, la finca raíz siga aumentando su precio (aunque a un ritmo menor).

Además, dado que las condiciones del negocio son muy distintas a las de mediados de los 90, es muy difícil que se presente una corrección generalizada de precios, pues el modelo hipotecario se transformó por completo. Hoy no hay un exceso de oferta de vivienda terminada, pues la mayoría de proyectos se construyen cuando se ha vendido entre 50% y 70% de los apartamentos, lo cual hace que los constructores no tengan que endeudarse excesivamente.

También ha cambiado la manera en que las personas se financian para adquirir vivienda. En promedio, hoy piden prestado alrededor del 45% de su valor y lo hacen a plazos menores que van entre 7 y 10 años.

Incluso las entidades financieras cambiaron su forma de prestar. Hoy se fijan menos en la garantía y más en la capacidad de pago, ofrecen productos en pesos a tasa fija y disponen de nuevas alternativas como el leasing. Además, no hay ninguna entidad que dependa exclusivamente del crédito hipotecario.

Todo esto hace pensar que si el auge de la construcción se detiene por alguna razón, no se presentarían quiebras generalizadas pues el ajuste se haría con menores unidades construidas y no vía precios.

Sí en estratos altos

Si bien no se puede hablar de una burbuja generalizada, lo cierto es que hay nichos donde podría hablarse de un fenómeno de este tipo.

Para Rodrigo Niño, presidente de Prodigy Network, quien vivió el ascenso y la caída del mercado inmobiliario de Estados Unidos, en el estrato alto podría estar presentándose un fenómeno especulativo, pues los precios han llegado a niveles por encima de estándares internacionales. "He visto proyectos alrededor de los $12 millones por metro cuadrado, lo cual significa cerca de US$700 por pie cuadrado, el doble de lo que se consigue hoy en Miami".

Para este experto, el valor de una propiedad es función del ingreso que puede generar y, cuando la rentabilidad deja de tener sentido, es claro que son fenómenos especulativos. Esto es, cuando la relación entre el canon de arrendamiento anual (menos los costos de mantenimiento e impuestos) y el precio de adquisición se alejan demasiado.

Sobre Cartagena, este constructor piensa que pudo haber una burbuja, pero que han comenzado a entrar clientes internacionales que pueden sostener el auge y convertirlo en un mercado de segunda vivienda para extranjeros. Sin embargo, esta ciudad tiene uno de los mayores índices de unidades terminadas sin vender, junto a Villavicencio. En este tipo de mercados, sí se podría dar una corrección en los precios y una diminución en el stock de unidades. Por esto, la recomendación es ser muy selectivo y cuidadoso a la hora de comprar o invertir en finca raíz.

Habrá que monitorear de cerca el comportamiento de los diferentes nichos y segmentos de la vivienda. Si el ritmo de crecimiento de los precios no se modera, comienza a crecer la oferta sin vender (el inventario) y la cartera se empieza a deteriorar, otro será el panorama.

 

El problema de la tierra

La tierra es un bien finito. Sin embargo, se hace más escaso ante la lentitud e ineficiencia de las autoridades locales en habilitar suelo para la construcción. En Bogotá, por ejemplo, tan solo se han aprobado dos planes de renovación urbana en los últimos diez años: Procenio (en la calle 85 con carrera 15) y recientemente San Victorino.

Por esto, el Gobierno, en el Plan Nacional de Desarrollo, está tomando medidas para agilizar la gestión del suelo y reducir los trámites del sector en los municipios y lograr que los alcaldes tengan metas de gestión y financiación de vivienda. También busca, mediante un proyecto de ley, revivir los macroproyectos, incluyendo las observaciones de la Corte Constitucional.

Sin embargo, expertos indican que se deberán corregir las inconsistencias en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), incentivar la entrada del mercado de capitales al sector y resolver uno de los principales problemas: la tenencia misma de la tierra, pues los poseedores no tienen la necesidad de venderla, por lo que se requiere mejorar su tributación. Por ejemplo, que tengan que vender al precio que tributan para desincentivar su tenencia improductiva y el subregistro de las operaciones.

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